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重慶市物業費全半價

重慶市物業市場與全國物業市場最主要的區別在于物業費半價的執行。但現在在重慶市物業行業不同的物業公司、不同的物業項目或者同一個物業公司不同的物業項目實際操作與執行均有差異。
主要分2種情況:
1、參照778號之相關規定或大部分小區之實際操作在執行全半價;
2、參照《物權法》第72條規定、《合同法》第3條規定、渝物價信箱[2012]216號之描述,而根據法的效力的原則,《物權法》、《合同法》都是重慶市物價局778號文件的上位法,沒有物業費半價之說。

摘錄渝價[2004]778號之相關規定:
四、物業在未達到申報的環境綠化、設備設施等條件的,在審批的收費標準基礎上,應下浮30%收費,下浮的30%由建設單位承擔。
七、納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售,或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業,物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納;業主或使用人的空置房,經物管企業與使用人雙方認定水、電、氣表起止數均未走動的,業主或使用人應交納50%的物業服務費。
參照此規定執行的物業費全半價也有多種之說:
1、未接房之前執行物業費半價;接房之后執行物業費全價(分多種情況:參下表)

1、接房之日起開始計收全價,接房之日前計收半價;次月全價;

2、接房之日(大于15號)整月半價;接房之日(小于15號)整月全價;次月計收全價;

3、接房之月計收半價,次月開始計收全價;

2、未裝修之前執行物業費半價;裝修之后執行物業費全價(分多種情況:參下表)

1、裝修之日前計收半價,裝修之日起開始計收全價;(執行此算法的較多)

2、裝修之日(大于15號)整月半價;裝修之日(小于15號)整月全價;次月計收全價;

3、裝修之月計收半價,次月開始計收全價;

3、申請空置期執行物業費半價;

申請空置之月下月1號起止空置期結束開始執行半價,期滿執行全價,空置期以整月計算。




問:我以后接房了,但不裝修,也不實際入駐,房子一直空起,我就可以不繳納物業服務費或者按照398或778號文件只繳納半價的物業服務費。
答:不住不僅要交物業服務費,而是要全額交納物業服務費及相應的公攤費。重慶市物價局關于空置房等必須交納全額物管費的回復(渝物價信箱[2012]216號)雖然重慶市物價局778號文件有個業主的空置房半價的說法,如下圖:

主要表現原因如下:
1根據《物權法》第72條規定你可以放棄權力,但必須履行義務。同時,司法解釋更進一步進行了說明。因此,不管房屋是否空置,你都應該全額繳納物業服務費。
2再根據《合同法》“第三條,合同當事人的法律地位平等,一方不得將自己的意志強加給另一方”和“第五條,當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務”,業主和物業企業時平等的主體,房子空置的原因不是物業企業造成的,因此,你不能單方面以此為理由把減輕自己的義務(只繳納半價的物業服務費)強加給物業企業,從而減少物業企業的權力,而沒有減少物業企業的義務。
3你是否入住你的房屋,你房屋所占整個物業區域的比重都不會因此發生變化(減半),你的義務沒有發生改變,物業企業的運行成本不會發生改變,因此,你也應該全額繳納。
4根據法的效力的原則,《物權法》、《合同法》都是重慶市物價局778號文件的上位法,因此,你也應該全額繳納物管費。
說實話,如果小區有50%入住,50%空置,如果按照空置繳納半價的原則,在全部都交費的情況下也只能收到預算總額75%的物業費,其遠遠不夠物業企業的運行成本。為什么接房未入住就要交物業管理費呢?物管費為什么要從開發商通知接房第二日開始計算,而不是從我接房之日開始計算?我現在不想接房,也不裝修,物管費怎么收取?物業公司在前期介入階段的支出是由開發商承擔的,開發商宣布交房以后,物業公司的相關費用就在物業管理費中提取。所以在開發商宣布交房的時間內,購房人未在指定的地點和時間內辦理完交房手續的,業主仍需承擔相關費用。
物業管理是公共區域的管理,并非對業主戶內進行管理,這也就是為什么空置房屋也要收取物業管理費的原因。雖然業主都未入住,但物業公司的工作是無時無刻不在進行著的,例如我們的保潔人員,每天都在為小區有一個干凈、整潔的環境工作,又如我們的秩序維護人員,從業主進入小區就開始為業主提供公共區域秩序維護等服務工作。對于接房暫時不裝修不入住或沒有接房的業主,對于住在一樓的業主,按《合同法》、《物權法》及其司法解釋的規定,“物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務,業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的,人民法院不予支持。”
綜上所述,因此,物管費(含電梯運行費用)仍按100%收取。
 


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