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說說開發商遺留物業管理問題的處理和預防

我國的開發商,為加快城市化步伐作出了很大的貢獻,絕大部分的開發商身上,流淌著充滿道德的血液。同時,或由于各種法律法規相應滯后,跟不上經濟改革發展的步伐,造成了在前幾年城市房地產開發建設中的監督和指導上的缺位,如在規劃中沒有配備足夠的汽車停車位、日照間距不足等;或由于防止工程肢解發包的法規細則不夠齊全,使許多資質低劣的、甚至沒有資質的施工隊魚龍混雜,在前幾年,通過各種不正常的轉包分包手段得到了建筑施工業務,尤其是附屬工程,從而出現了在混凝土中用毛竹絲代替鋼筋這樣的笑話,還出現了許多“樓倒倒”、“樓脆脆”、“樓裂裂”的怪現象。這些現象,給政府、社會和業主留下了嚴重的后遺癥。隨著改革開放工作的不斷深入發展,開發商、施工企業質量意識的迅速提高,象上述這種結構性的質量問題和規劃嚴重失誤的事情已經越來越少聽到了。但是,這是不是說明開發商在住宅小區的建設中就很少留下各種后遺癥了呢?回答是否定的。
  
  這是因為,隨著人民群眾對生活質量要求的日益提高和社會經濟文化生活水平的快速提升,原本不成為問題的事現在也成了問題,原本不引人注目的事現在也成了大家共同關注的熱點和焦點,如汽車停車位配置不足,造成停車難;綠化景觀設施不配套,水景往往成為死水一潭,喬木細小、矮小,與效果圖不符;智能化監控設施簡陋分辨率低,晚上看不清車輛牌號,沒有嚴格的驗收標準;場地地基技術處理被嚴重忽略,造成路面下沉、積水;裝飾裝修分項工程質量缺陷,如墻面不平整;以及銷售中的不切實際的過度承諾,等等這些常見病、通病的產生,往往給物業管理工作帶來許多困惑。
  
  本人從業主入伙、房子交付,到以后很長一段時間的物業管理實際操作中,深深地感覺到,開發商遺留問題始終是一條阻礙業主滿意度得以提高的一條鴻溝,始終在起著一種破壞業主與物業管理服務企業之間感情的腐蝕劑作用。因為,開發商遺留的問題往往是功能性的,如規劃不盡人意,尤其是與當初售房時銷售部門所作的承諾不符時,如原先沒有配電房的地方放了個變壓器,不但有礙觀瞻,而且不分白天黑夜發出煩人的噪音。開發商遺留的問題大部分又具有硬件性的,如房屋周邊地基下沉,不但使門庭、臺階產生嚴重高差,而且引起管線扭曲、拉斷、壓癟、堵塞,對業主的生活產生了許多不便。而物業服務公司既無法憑借自己的經濟實力來解決這些后遺癥,也無法通過自己的努力和加強服務來改變、改善這些缺陷。對于大部分業主,他們不知道開發商是解決這些問題的主要責任人。因為,我省大部份住宅小區中,很大一部分物業服務企業,和開發商有著各種各樣不同程度的經濟上的血緣關系。在許多業主的心中,開發商和物業公司是穿一條褲子的,開發商的所有問題,都應該由物業公司來無償解決。解決這個法律層面上的誤解,使廣大業主充分感覺到物業服務公司是他們解決這些問題的聯系橋梁和紐帶,使廣大業主充分認識到他們和開發商的關系好比是甜蜜一陣子的“情人”關系,而他們和物業服務企業的關系則是要長期和睦相處的“夫妻關系”,是每個物業工作者的一個迫在眉睫的急需研究解決的問題。
  
  總之,妥然處理好開發商遺留的問題,以及有效防止這些問題的產生,值得每一個物業管理工作者的深思和推索。本人就此提出以下幾點看法,以饗讀者。本文主要是從物業管理工作的角度,和讀者共同探討第二部分問題以及如何防止和減少產生這些問題的一些設想。
  
  首先,讓我們對開發商遺留的問題進行分類。一類是由設計疏忽或技術條件有限造成的,如地基處理不當;設計人員不很了解海島地區的氣象條件,選用的門窗規格系列偏低,窗格的面積偏大,造成窗挺的強度較弱,在海島地區顯得抗風能力不足;選用的電梯質量品牌低劣,噪聲大,故障頻繁;另一類是過度套用政策法規的低限,打政策的擦邊球,鉆政策的孔子,如物業管理用房只求滿足7‰的比例,而配置的位置選在極偏僻的地方,這樣的管理用房對業主的使用帶來很大的不方便;有些甚至只考慮盡量多的獲取營業用房,將消控室放在小區外圍的冷角處,既加大了管理成本,又對小區的安全埋下了隱患;又如綠化率,只滿足綠化比例,對選用的綠化土不做化驗,明知泥土的質量不符標準,也不進行土壤的營養改良,使種植土類同于沙子、山砂,且土的厚度不足,使植物的根系長期發育不良;選用的樹木胸徑、蓬莖嚴重偏小于設計圖紙,造成小區的綠化長年因先天不足而不死不活;有個別開發商甚至絞盡腦汁回避政策限制,如某小區在建設時停車位嚴重不足,為應付驗收,先將原打算作為停車位的地方在交付時,臨時改做消防登高回車面,應付驗收;交付后又不得不改做停車用地,但在停車時消防部門又要來干預,使業主的停車難問題長期不能解決。
  
  同時,根據不同情況,開發商遺留的問題還可分為善意和惡意的兩種。善意留下的問題,如地基下沉,是因為目前的地基沉降的控制技術尚不夠完善,沒有一種廉價的技術,控制地面沉降要花相當高的成本,不符合住宅小區的成本實際支付能力;又如根據房價預測后進行的初步設計時采納的標準,經過經濟可行性分析后表明,只能采取采用一般標準的裝飾裝修。由這些因素造成的后遺癥應該說是善意的。但也不乏一些惡意留下的一些后遺癥,如因為施工人員的職業道德低下,造成施工質量低劣,墻面不平、不垂直,門窗發泡填充材料在一些施工難度大的節點密封工作不仔細,造成漏水,重要管線基層不設置抗沉降不均的設施和材料,使用的電線、管線材料標識、標牌不齊全等等,在交付使用很短一段時間內就漏洞百出。這些并不需要投入很多資金只要提高工作責任性就可以作到的事,而因為管理不到位,或者是為了壓低造價迫使施工單位采用低級工人,低級材料的行為可以說是惡意性質的質量問題。
  
  再對開發商遺留下來的問題的原因進行分析,又可以分析為,有些問題是社會性的,如建筑工程發包中的隱性工程肢解問題,材料供應商提供的假冒偽劣產品魚龍混雜,致使房屋質量經不起時間考驗的問題。如何對待這些問題,也有各種不同的態度。有些開發商態度積極,一發現問題,馬上尋找原因,采取積極有效的措施,加以糾正。有些卻消極對待,采取觀望態度。甚至有個別開發商將存在的問題隱瞞下來,放各種煙霧彈來坑蒙拐騙消費者的,社會上確實也存在極端事例。尤其在物業公司是開發商自己的子公司、“分公司”時,開發商和物業公司之間只不過是兩張營業執照的不同,連法人代表也是同一個,物業公司的盈虧只是賬面上的事,所有費用都是由作為開發商的實際父公司包攬支撐的,象這種物業公司管理的小區,物業公司的屁股往往坐在開發商一邊。在業主看來,開發商所遺留的問題的處理責任就自然而然地全部落到物業服務企業的頭上了。而最使人感到不安的是,這種感覺造成了一種錯覺,以至于在很多小區,房屋的質量問題普遍成為了拒交物業費的理由,成為嚴重妨礙小區物業管理要維護好共用設施的同時,還要建設和諧、文明小區的宗旨的實現。
  
  作者認為,開發商遺留問題是造成業主拖欠物業費的主要誘因和借口,為宣傳、分清不同主體承擔不同責任要花費大量的人力物力,在物業管理的整個過程中,如何及時、合理、徹底解決處理好開發商遺留的問題,進而在新一輪的商品房開發建設中,積極向有關部門呼吁,預防這些問題的再度出現,同樣是擺在我們物業管理者刻不容緩的任務。
  
  綜合各方面的資料可以看出,目前,在各級政府的重視和監督下,隨著開發商社會責任意識的不斷增加,自身管理水平的提高,隨著房價的提高,增加了提高房屋質量的經濟承受能力和經濟消化能力,商品房的主體結構已經很少出現瑕疵,業主對結構方面的投訴幾乎沒有了,引發與業主的糾紛主要存在于墻面粉刷及門窗裝飾裝修上,以及房屋周邊地基下沉,管線滲漏,綠化檔次低這幾方面,在投訴質量問題的同時,同時投訴開發商和施工企業互相推委,不能及時維修解決。
  
  再則,開發商留下的問題還有許多源于他們所雇傭的銷售公司的不切實際的承諾,如有些新區,承諾汽車庫可以安裝衛生設施,可以住人,可以當倉庫,
  
  筆者認為,要解決開發商遺留的問題,應該從以下幾件事做起:
  
  第一、從規劃抓起,在規劃設計階段就要派物業專家參加評審會。使樓盤在設計時得以優生,才能在物業管理時得以優育。
  
  綜觀許多樓盤的初步設計方案,洋洋幾百頁的一本圖冊,幾乎全部是效果圖,交通分析圖,建筑圖。在講到消控、智能化、太陽能、門禁系統等等時,往往只有一句話,“見某某專篇”,但這些專篇還沒有落實設計單位呢,規劃評審會實際上成為了建筑評審會。筆者認為,這些專篇應該在規劃評審前全部同步設計到位,供相應專家評審,才能有效保證規劃的全面性和整體性。在規劃方案中應該明確物業管理用房的具體位置和裝修標準,應該對太陽能熱水器留上管道井。尤其值得一提的是圖紙上經常標有“自行車棚”的字樣,而且通道尺寸也按自行車的標準設計,與現在普遍使用電動自行車的實際需求尺寸嚴重不符,出現了汽車停車難和電動車進庫難的雙重難。同時,參加評審的專家中,物業管理方面的專家應該占有一定的比例,扭轉在規劃評審中的重建筑、結構,輕物業管理設計的局面。而這些專家的確定可以在舟山市房協的物業管理招投標評標專家庫中抽取。
  
  第二、大力提倡小區物業管理公開招投標,減少開發商自己籌建的物業公司管理,管理自己開發的小區,以便能嚴格按接管驗收手續標準進行接管驗收。物業服務企業在交付之前,應派出各種專業人員、精兵強將,對物業的質量問題易發部位進行地攤式的檢測和試驗。因為,在準售證發放之前,可以緊緊依靠政府主管部門的力量迫使開發商整改,不但要對電梯的正常運行要測試,而且對平層、駐停、停電改用應急電源等更要測試,燃油管路不能使用塑料管,應該使用紫銅管。其次,應急發電機的燃油、潤滑油應全部加滿,消防水箱的水應全部加滿,應作為實際操作和演練,應在夜間檢測承接夜間使用的照明、景觀照明。對路燈桿子應該檢查它的抗風能力。應該在填埋種植土時注意土的質量和厚度,即時向主管部門匯報。開發商在房子銷售形勢好時,對諸如交通標志線、宣傳表識牌的制作容易疏忽,也要特別強調,督促建立。
  
  第三、做好分戶驗收的工作,購房戶中不乏有識之士和專業人士,能在分戶驗收中讓盡量多的業主親自參加,將大大提高驗收的效率和驗收的覆蓋率,使絕大部分的感官缺陷得以及時發現,并能有效地促進開發商及時整改。
  
  第四、要求開發商留駐維修工作代表。如岱山某小區因住房的瑕疵較多,住戶在交鑰匙的一段時間里與開發商的糾紛和矛盾愈演愈烈,物業服務企業在旁邊只能干著急,很難插上手。后來物業企業和開發商共同研究對策,開發商專門派駐一名懂技術,能動手,會宣傳的維修代表,代表開發商直接通知施工單位及時派員維修,減少了施工單位中各分包單位的互相推諉,加上他在必要時自己能親自動手或自行組織力量維修,加上物業服務企業的配合、解釋、勸說,使質量問題和其他遺留問題得到有條不紊的解決,及時緩解了各種矛盾,促進了小區的和諧與穩定。
  
  第五、對一些交付使用時間較長的小區,通過幾年的使用才能逐步暴露出來的一些問題,物業企業可以分門別類進行綜合分析,在房屋質量的變化已經比較穩定的情況下,可以由開發商和物業服務企業簽訂一攬子包干協議,支付給服務企業一定的資金,由物業企業直接組織人員維修,可以大大加快對業主投訴的響應速度。對一些因為地基不均勻沉降引起的管線斷裂、路面積水、窨井傾斜、圍墻傾斜斷裂等問題則應在年度內,依靠業主委員會的力量,通過主管部門的協調,由開發商出資維修。
  
  第六,為防止開發商及所雇傭的銷售公司,為促進房屋的銷售,在簽定房屋銷售合同時,擴大承諾,如汽車庫可住人、可裝衛生間、可出租當倉庫等,應在銷售合同的補充條款中明確約定,不允許這些行為的發生。
  
  第七,如果以上的問題提出后,開發商不肯積極地予以解決,那只有按照質量保修金使用辦法,向主觀部門申請動用開發商交納的質量保修金,由物業管理企業自己組織維修了。
  
  總之,由開發商遺留的問題的情況有各種各樣,上面提到的僅僅是一部分,還有很多事項不可能一一列舉,解決這些問題的根本辦法是在規劃設計時候的把關上,這樣可以達到事半功倍的效果。譬如設計的圖紙中往往存在許多容易引發違章裝修的建筑節點,如果在規劃和初步設計時加以注意和糾正,對今后的物業管理將減少許多的工作量。其次就是在以后的管理中及時發現問題,借助政府部門的力量,妥然處理好開發商和業主的矛盾,使物業管理企業的精力能集中到提高服務品位上來。
 


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